Опубликовано в журнале Отечественные записки, номер 3, 2012
Обсуждая жилищные вопросы в Западной Европе, мы говорим про права и обязанности, обсуждая Восточную Европу, говорим про трубы и квадратные метры.
Питер Маркузе[1]
Всего 25 лет назад, когда еще не произошло в России, да и в других странах (кроме Великобритании) приватизации жилья, — не было собственников квартир, но были «жители». Тогда все проблемы, связанные с жителями, практически всегда означали и проблемы квартиросъемщиков. И в России, и в других странах ключевой фигурой был житель-квартиросъемщик. Однако на протяжении последних 20 лет в России тема квартиросъемщика и найма жилья была совсем не популярна. В тени оставались и многочисленные проблемы частного найма. Все внимание было обращено на частную собственность, и усилия практически всех игроков — и государства, и муниципалитетов, и экспертных институтов — были направлены на создание в России не просто некоего слоя собственников квартир, но на превращение всех россиян в собственников жилья.
Нищие собственники. У истоков проблемы
Некоторые признаки внимания к арендному жилью появились в 2008 году, когда прошли публикации о потерявших свою собственность миллионах американских семей, еще вчера бывших счастливыми домовладельцами. Одновременно специалисты заговорили о снижении мобильности рабочей силы, о пустующих квартирах в домах на Дальнем Востоке, которые нельзя продать, о невозможности решить вопросы обеспечения жильем. Немного позже пришло понимание того, что многоквартирный дом, в котором живут нищие собственники, — самый неэффективный с точки зрения его содержания и эксплуатации, даже если в нем создано ТСЖ. Тогда один из основных экспертов, ратующих за создание рынка арендного жилья, профессор Вячеслав Глазычев поднял вопрос о необходимости в принципе изменения вектора жилищной политики и возрождения арендного жилья всех типов — от коммерческого до социального. В Протокол расширенного заседания межведомственной рабочей группы по приоритетному национальному проекту «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» от 3 декабря 2008 года № 21 вошла рекомендация «обратить особое внимание
на формирование и совершенствование системы арендного жилья»[2]. Вопросы найма жилья в последние годы поднимали Галина Хованская, Андрей Старо-войтов, Сергей Журавлев, Александр Пузанов, а также Олег Толкачев и Сергей Миронов. Практически этим весьма узким списком и ограничивался круг экспертов, занимавшихся арендным жильем до недавнего времени, когда тема стала неожиданно «модной».
Структура жилищного фонда
Структура жилищного фонда — соотношение различных его форм, таких как кооперативные дома, арендное муниципальное или арендное частное жилье, частные односемейные дома — в каждой стране имеет свои особенности. Однако с определенной долей обобщения можно показать некоторую типичную для современного общества структуру жилищного фонда: частное жилье составляет основную часть жилищного фонда в сельской местности и пригородных зонах, арендное жилье (как частное, так и муниципальное) все еще составляет большую часть жилищного фонда в городах, хотя имеет тенденцию к сокращению. Причем доля собственно муниципального (социального) жилого фонда медленно сокращается, составляя от 20 до 50 % всего арендного жилья. Кооперативное жилье сосредоточено в основном в городах и пригородах.
Арендное жилье остается в жилищном фонде практически всех стран. Например, в Швейцарии это 70 %, в Германии — 57, в США — около 50, в Нидерландах — 46, в Дании — 45, в Швеции — 40, во Франции — 36,5, в Японии — 33,4, в Англии — около 30, в Чехии — 29, в Италии — 20 %. Особенно велика доля арендного жилья в крупных городах: в Берлине — 88 %, Женеве — 85, Амстердаме — 86, Вене — 76, Нью-Йорке — 70, Брюсселе — 57, Париже — 53, Копенгагене — 50, Хельсинки — 47, Стокгольме — 49, Лондоне — 41 %.
На Западе домовладельцы — это вполне понятная и уважаемая категория предпринимателей, а наниматели — самая обычная категория жителей, иногда прекрасно организованная и влиятельная (как в Швеции, Дании, Великобритании и многих других странах, где существуют союзы квартиросъемщиков). Следует отметить, что в некоторых странах (особенно постсоциалистических) идет определенное «гонение» на квартиросъемщиков. В Эстонии даже появился лозунг: «Эстонец может быть только собственником!». Соответствующее законодательство ущемляет нанимателей жилья, откровенно определяя их «людьми второго сорта». Однако и там в последнее время стали строить и муниципальные, и частные арендные дома.
Есть страны, где арендное жилье в известной степени скрыто. Например, официальные цифры арендного жилья в Норвегии дадут нам не более 20 %, на самом же деле арендного жилья гораздо больше, просто сдают здесь часть односе-мейного просторного дома, имеющего отдельный вход, и государство поддерживает такого домовладельца налоговыми льготами. Похожая ситуация в Канаде, где строят специальные дома-«дуплексы», второй этаж в которых сдается. В бывших социалистических странах почти не осталось муниципального жилья, оно приватизировано. Например, в Македонии практически все жилье — 99 % — является частным, но на самом деле здесь тоже весьма распространен частный (скрытый) наем квартир, а заниженные цифры лишь отражают стремление собственников домов и квартир уйти от налогов.
Арендовать или владеть?
С точки зрения обеспечения людей крышей над головой остается справедливым утверждение, что большая часть жилья в разных странах мира распределяется в обществе через рыночные механизмы. Складывается ситуация, когда количество, качество и расположение жилища, которое потребитель может получить, зависит от его способности платить. Вопрос цены и доступности остается центральным с точки зрения жилищной проблемы. Однако есть еще вопрос соотношения аренды и собственности в жилищной сфере. Ситуация выглядит следующим образом: когда существует серьезная нехватка жилищ, когда число претендентов на жилье превышает число имеющихся жилищ (как, например, в Великобритании до 1960-х, да и во многих других странах, в том числе и в СССР), вопросы владения недвижимостью становятся гораздо менее значимыми, отходят на второй план. На первый план везде выходят вопросы найма жилищ. Но по мере улучшения ситуации потребителей (жителей-квартиросъемщиков) все более начинает интересовать, а кто, собственно, владеет их домом. И наоборот, когда возникают кризисные ситуации, обостряется внимание именно к найму жилья. Таким образом, собственность (владение жильем) является жилищной проблемой второй очереди и возникает только тогда, когда удовлетворены — как правило, через наем жилья — основные потребности (в данном случае в жилище). Об этом, в частности, пишут в своей монографии известные английские ученые П. Малпасс и А. Мурье[3].
Жилищные отношения на протяжении капиталистической жилищной истории строились именно вокруг арендного жилья, которое было основной доступной формой обеспечения жильем большей части городских жителей. На протяжении десятков лет этими жителями были промышленные рабочие.
С другой стороны, частную собственность расценивали не просто как «лучшие жилищные условия» или «показатель статуса», но и как определенную гарантию «благонадежности», «стабильности», «политической устойчивости». Например, в Великобритании попытки укрепления института частной собственности, такие как поддержка в 1920-х годах кампании за право квартиросъемщиков выкупать принадлежащие муниципалитетам квартиры и односемейные дома, в которых они жили, расценивались как «страх большевизма»[4]. Такая кампания начала разворачиваться в Бирмингеме, и в 1922 году городской совет Бирмингема объявил о своей готовности помочь квартиросъемщикам выкупить арендуемые ими дома. В 1925 году была опубликована брошюра «Как самому быть домовладельцем», а к 1929 году Бирмингемский муниципальный банк выдал ссуды на 1 млн фунтов стерлингов для того, чтобы 3314 квартиросъемщиков выкупили свои дома[5].
В 1922 году в Лидсе консерваторы стали осуществлять муниципальную жилищно-строительную программу, которая была направлена на поддержку частной собственности путем выкупа квартиросъемщиками своего жилья. Газета Yorkshire Post видела политическую ценность владения небольшой собственностью в том, что это была наилучшая и самая надежная защита от влияния социализма. Кроме того, именно собственники жилья расценивались как основной электорат консерваторов.
В Советском Союзе, напротив, владение собственностью не поддерживалось. Именно поэтому созданные в 1922 году жилищные кооперативы в 1937 году были ликвидированы как проявление «чуждой нам частной собственности».
В Европе первой половины ХХ века жилищный фонд характеризовался высокой долей арендного жилья, в первую очередь многоквартирных доходных домов. В первые десятилетия после окончания Второй мировой войны в четком соответствии с теориями Малпасса и Мурье именно арендное жилье помогло обеспечить крышу над головой миллионам людей во всех странах мира. В этот же период появилось и социальное жилье для неимущих слоев населения.
Наглядной демонстрацией верности теории английских коллег стал период 2007 года, когда в американской прессе активно писали о финансовом кризисе и отмечали, что все больше и больше американцев «поворачиваются лицом» к найму жилья. А в 2008 году активизировалось внимание к арендным процессам и в Западной Европе.
То, что необходимо строить дома не только в собственность, но и в наем, доказано мировым опытом. Нигде, ни в одной стране мира нет стопроцентной собственности на жилье. Доля арендного жилья в различных странах отражает особенности жилищной политики этих стран, особенно во второй половине ХХ века. Например, в Швеции, Нидерландах, Дании много лет ориентиром служило именно доступное арендное жилье, в Англии прошла приватизация жилья — и миллионы людей сменили статус муниципального квартиросъемщика на статус собственника квартиры. Однако этот переход редко изменял их реальный социальный статус, поэтому вопрос о «бедных собственниках», не способных содержать свои квартиры, постоянно обсуждается в Великобритании по сей день. В других странах это не только и не столько приватизация, сколько передача многоквартирных муниципальных домов другим домовладельцам целиком.
Современную жилищную политику и реальную ситуацию в Чехии, Польше, Эстонии и других восточноевропейских странах определяют процессы реституции, которые позволили вернуть бывшие доходные (а в социалистическое время — муниципальные ) дома старым хозяевам.
Почему люди снимают жилье?
Безусловно, собственность привлекательна, и положение собственника воспринимается как успех. В этом свете положение квартиросъемщиков выглядит менее привлекательным. Однако если взять другое измерение положения квартиросъемщиков и собственников, то окажется, что собственность — это в первую очередь огромная ответственность за свою недвижимость и необходимость постоянных усилий по сохранению ее стоимости. Недвижимость сдерживает мобильность человека, мешает его свободному перемещению. Квартиросъемщик в этом смысле гораздо свободнее. Он не беспокоится о сохранении недвижимости для своего домовладельца, на Западе он часто не обременен мебелью и может переезжать, снимая новые квартиры в соответствии с потребностями и доходом.
Известно, что наем квартиры во всех странах мира — это один из наиболее доступных способов получить крышу над головой. Именно наем, а не покупка своего собственного жилья иногда является правильным и единственно возможным решением жилищного вопроса.
В Советском Союзе жилищные вопросы решались в городах только за счет строительства арендных домов (жилищные кооперативы составляли лишь 10 % жилищного фонда и на ситуацию в целом не влияли). Основными домовладельцами при этом выступали ведомства и муниципалитеты.
В России конца 80-х — начала 90-х годов ХХ века приватизация стала основным смыслом российских экономических преобразований. Приватизация жилищного фонда (как бесплатная передача государственных и муниципальных
Трубы и квадратные метры: владеть или арендовать?
квартир проживающим в них семьям) началась в России в 1991 году и должна завершиться к марту 2013 года. При этом предполагалось, что государство сохранит небольшое количество муниципального жилищного фонда (социальные квартиры) для малоимущих слоев населения. Кроме того, как было отмечено в большом международном исследовании жилищных вопросов России[6], скрытой целью приватизации была передача ответственности за содержание жилищного сектора потребителям. Учитывая, что состояние жилищного фонда в России находилось на весьма низком уровне, приватизация вначале не для всех была привлекательной, и ее темпы были весьма низкими вплоть до 1994 года. Однако шаг за шагом, при огромных информационных и пропагандистских усилиях, имидж владения недвижимостью становился все более и более привлекательным.
В период с 1990 по 1997 год российский государственный (включая ведомственный) жилищный фонд сократился с 1011 млн кв. м до 167 млн кв. м, одновременно муниципальный жилищный фонд увеличился с 611 млн кв. м в 1990-м до 854 млн кв. м в 1997 году. Безусловно, муниципальный жилищный фонд мог бы быть почти в два раза больше, если бы не приватизация, так как к 1997 году было приватизировано порядка 40 % квартир, подлежащих приватизации.
Сейчас приватизировано уже более 85 % жилищного фонда, и во многих городах количество муниципального — не приватизированного — жилья стремительно сокращается. Однако это характерно отнюдь не для всех регионов России.
Так, темпы приватизации всегда были выше в Южном федеральном округе, где уже к 2006 году было приватизировано 93 % муниципального жилья. Сегодня меньше всего муниципального жилья в Северо-Кавказском федеральном округе — менее 2 %, причем в Дагестане всего 1,1 %! Южный округ также дает очень низкие цифры. Максимальное количество муниципального жилья здесь находится в Астраханской области — 10 %.
Таблица 1
Доля муниципального жилищного фонда в 2000—2010 годах (%)[7]
|
| 2000 | 2005 | 2008 | 2009 | 2010 |
| 2000 | 2005 | 2008 | 2009 | 2010 |
| РФ | 26,6 | 16,5 | 13,0 | 11,0 | 9,9 |
|
|
|
|
|
|
| ЦФО | 27,1 | 15,1 | 12,5 | 10,3 | 9,2 | ПФО | 26,3 | 17,9 | 15,4 | 12,1 | 10,8 |
| СЗФО | 40,8 | 19,5 | 15,4 | 13,1 | 11,9 | УФО | 29,9 | 19,6 | 15,4 | 13,0 | 12,0 |
| ЮФО | 13,0 | 8,6 | 6,4 | 4,4 | 5,2 | СФО | 25,2 | 18,3 | 14,7 | 12,5 | 11,4 |
| СКФО |
|
|
|
| 1,8 | ДФО | 30,0 | 26,5 | 22,6 | 19,5 | 17,9 |
Как следует из таблицы 1, в 2000 году по доле муниципального жилья лидировал Северо-Западный федеральный округ. Высокой была доля муниципального жилья в Дальневосточном и Уральском округах. Особенно высокой доля муниципального жилья была в северных регионах. В Центральной России заметно выделялись Ярославская, Тульская, Московская и Калужская области. В Поволжье — Кировская область (28,8 %). К 2010-11 году ситуация изменилась незначительно. По-прежнему продолжает отличаться высокой долей муниципального жилья Дальневосточный федеральный округ (17,9 %). В конце 2010 года в Магаданской области почти 30 % жилья оставалось муниципальным. По-прежнему очень высока доля муниципального жилья в Кировской области (25,2 %), Карелии (26 %), Республике Коми, Мурманской области.
Велик и абсолютный размер муниципального жилья. Общая площадь муниципального жилищного фонда на 1 января 2009 года составляла 545 136 тыс. кв. м[8]. По другим данным, в конце 2008 года у муниципалитетов было 388,8 млн кв. м.
По федеральным округам муниципальный жилищный фонд распределялся следующим образом (табл. 2).
Таблица 2 [9]
Распределение муниципального жилищного фонда по федеральным округам, тыс. кв. м
|
| 2008 | 2009 |
| 2008 | 2009 |
| Всего в РФ | 503 701 | 545136 |
|
|
|
| ЦФО | 81 833 | 123 268 | УФО | 52 051 | 46 052 |
| СЗФО | 74 682 | 64 653 | СФО | 83 298 | 130 209 |
| ЮФО | 38 261 | 29 519 | ДФО | 45 033 | 37 183 |
| ПФО | 128 545 | 114 252 |
|
|
|
Больше всего муниципального жилищного фонда сосредоточено в Новосибирской области (68 млн кв. м), Московской области (39 млн кв. м), Татарстане (25 млн кв. м), Свердловской (19 млн кв. м), Ленинградской (18 млн кв. м) областях. В Башкирии, Тульской, Архангельской, Нижегородской, Самарской, Иркутской областях, Красноярском, Хабаровском краях — по 10—12 млн кв. м.
Естественно, что наибольшая часть муниципального жилья сосредоточена в городских округах (более 60 %). На городские поселения приходится 15 %, на сельские — 10 % и на муниципальные районы — 12 %.
В сельской местности, тем не менее, муниципалитеты все еще являются владельцами весьма значительного жилищного фонда. Его общая площадь составляла в 2009 году 69 млн кв. м. В Новосибирской области сельские муниципалитеты владеют почти 4 млн кв. м жилья, в Красноярском крае — порядка 2 млн кв. м.
Лишь немногие города могут позволить себе строительство муниципального жилья, даже если оно бездотационное или бездоходное и его содержание не отягощает городской бюджет. Самый богатый опыт такого рода строительства арендных бездотационных домов сегодня имеет Москва. Сейчас в Москве построено девять таких бездотационных домов, в планах на ближайшие годы — строительство еще 45 для 10 тысяч очередников (в Москве сейчас 380 тыс. очередников, а это 4 % жителей города).
Социальное жилье как основа стабильности государства
Социальное и муниципальное жилье появилось на Западе и в Европе в начале прошлого века. Уже тогда его расценивали и подавали как основу стабильности государства. Более того, в Великобритании в 1919 году был озвучен следующий постулат: «Деньги, которые мы потратим на жилье, — это наш вклад в страхование от большевизма и революции!». Британцы так испугались ситуации в Советской России, что стали вкладывать колоссальные деньги в жилье, которое мы сегодня называем социальным.
Как известно, социальное жилье не приносит дохода домовладельцу. Это жилье, которое предоставляется тому, кто нуждается, а не тому, кто может платить.
В России на социальное жилье могут претендовать малоимущие, беременные женщины, пожилые люди, а также «базовые работники» — учителя, медсестры, полицейские и пожарные.
Социальное жилье приходится постоянно субсидировать, иначе оно придет в упадок. В основном это арендное жилье, и наем, как правило, — срочный, ограниченный 3—5 годами. Не на всю оставшуюся жизнь, а ровно до тех пор, пока арендатор не «встанет на ноги». Подходы к проверке доходов и правилам продолжения проживания самые разные. Например, в Польше многократно проверяют уровень доходов семьи при предоставлении муниципальной квартиры, которая не отличается высоким качеством и размерами. Однако получает ее семья в бессрочное пользование, и далее уже никто доходами семьи не интересуется. Во многих других странах наем жилья только срочный. По окончании срока найма такой социальной квартиры ее наниматель должен снова показать, что за прошедшие 3—5 лет он не улучшил своего материального положения и имеет право занимать такую квартиру. Руководители управляющей компании в Торонто, которые обслуживали социальные дома, рассказывали о многочисленных уловках жителей с целью сокрытия своих доходов (если они работали) и об отсутствии каких бы то ни было попыток живущих в таких домах семей найти работу, поменять ее или каким-то иным образом улучшить свой статус. Все эти улучшения автоматически означали бы невозможность дальнейшего проживания в сравнительно комфортном жилье за очень незначительную плату. В других странах при улучшении материального положения нанимателя социальной квартиры ему не предлагают ее освободить, но пересчитывают квартплату до «нормального» уровня. Далее наниматель сам решает, оставаться ему в таком социальном доме или сменить жилье на более престижное.
В каждой стране свои особенности. Есть страны, в которых социальное жилье — жилье для бедных — «бедное по своему внешнему виду». Такие дома можно увидеть, например, в Англии, и часть из них сейчас просто сносят. В Финляндии же, например, стараются строить все жилье так, чтобы оно выглядело достойно, и обнаружить «дом для бедных» представляется затруднительным. Правда, там домовладелец в любом случае, независимо от уровня доходов нанимателя квартиры, получает от него необходимые для содержания дома деньги, а наниматель в свою очередь получает поддержку от органов соцзащиты и может снять квартиру в любом месте.
В Австрии социальное жилье весьма достойное. Именно там находится один из самых старых и больших муниципальных (социальных) домов Карл Маркс Хоф, построенный в 1927 году. Его длина 1200 метров, и в нем помимо жилых квартир расположены детский сад, прачечная и другие службы, полезные для нанимателей.
В Европейском союзе пока отсутствуют единые подходы, единые понятия социального жилья. В широком смысле это любая часть жилищного фонда (включая частный сектор), созданная с использованием хотя бы минимальной поддержки государственного бюджета. При более узком подходе речь идет о секторе арендного жилья, предоставляемого малоимущим гражданам, остро нуждающимся в социальной помощи (безработные, этнические меньшинства, инвалиды).
Европейские специалисты говорят о нескольких задачах, стоящих в сфере социального жилья. Программа-минимум — помочь с крышей над головой, облегчить доступ к жилью. Программа-максимум — улучшить условия жизни в микрорайоне, в городе и в стране.
Социальное жилье в Европе редко обсуждают в отрыве от всего остального блока социальных и жилищных проблем, социальной и жилищной политики. Проблемы социального жилья соседствуют, с одной стороны, с проблемами бездомности, нищеты, безработицы и геттоизации, а с другой стороны — с проблемами права на выкуп жилья в некоторых странах, а также с проблемами малоимущих собственников, остро стоящими, в частности, в Великобритании. Мы давно знаем об опыте Великобритании, где муниципальные квартиросъемщики получили право на выкуп своих квартир. Сейчас и в Нидерландах людям предоставлено право на выкуп. Известно также, что один из широко обсуждаемых жилищных вопросов в Великобритании — это вопрос финансовой (и даже организационной) помощи в содержании жилья миллионам нищих владельцев квартир. В Дании этот вопрос тоже обсуждается, но процессы идут медленно, поскольку жители не спешат обзаводиться собственностью, которая в рамках свободного Европейского союза становится определенной обузой, мешает переезжать туда, где есть работа. Такую возможность дает широкий рынок арендного жилья, который и сохраняется во всех странах. Таким образом, вопросы социального жилья касаются не только предоставления жилья бедным как таковым.
Частный наем
В разных странах мира ситуация с частным наймом очень пестрая, тем не менее большинство частных лиц сдают в аренду свои собственные, а не муниципальные дома и квартиры. Удивительным в этом отношении является разрешение сдавать в России в поднаем муниципальные квартиры, чем муниципальные квартиросъемщики охотно пользуются. Напомним, что во многих странах мира сдача квартиросъемщиками муниципальных квартир не допускается и всячески карается.
Квартиры чаще всего сдают через специальные риелторские агентства. Такая практика обычна для всех стран Западной Европы. В Лондоне квартиры и дома можно снять исключительно через агентства. Хозяева лондонских квартир получают деньги за сдаваемое жилье через агентства, напрямую с нанимателем они не общаются. Во Франции основную часть поставщиков арендного жилья составляют частные собственники двух-трех квартир, а не больших доходных домов. Частные лица являются «мелкими наймодателями», но именно они дают на рынок до 90 % арендного жилья.
Позволю себе небольшое лирическое отступление. Была у меня одна знакомая, которая постоянно проживала на зимней даче в Подмосковье, а свою квартиру в Москве сдавала. Помню ее рассказ, как в первые годы она весь доход от сдачи квартиры вкладывала в ее обустройство и ремонт. Сначала поменяла унитаз, потом — смесители, через год купила новую кухню, потом поменяла полы… Много лет ушло на то, чтобы «сделать современную квартиру» и начать получать прибыль…
В последнее время меня все чаще окружают наниматели (друзья сына и мои студенты), и все больше становится наймодателей. Позвонила приятельница с жалобами на то, что в кооперативном доме с нее, сдавшей квартиру одинокой женщине, берут в три раза больше «на консьержку». Где найти управу на свое правление? И есть ли тут вообще какие-то правила игры?
Другой знакомый — вполне состоятельный художник и владелец небольшой квартиры в элитном и хорошо охраняемом доме — тоже неожиданно оказался наймодателем: «Я постоянно живу на даче. Что же, квартира пустовать будет!? Квартплата — коммерческая тайна, но я плачу налоги. У меня есть договор с нанимателем. Наниматель — состоятельный человек. У нас очень хорошие отношения и никаких конфликтов!».
Наймодателем и одновременно нанимателем оказался наш студент магистратуры: он сдает свою квартиру в родном городе и снимает в Москве. По его словам, с каждым днем все труднее найти квартиросъемщика и квартиру без помощи риелторских фирм, а они вовсе не заинтересованы в снижении стоимости своих услуг, зависящей от величины квартплаты. В результате риелторы не дают возможности снизить квартплату, квартира не сдается на протяжении нескольких месяцев, квартиросдатчик несет ощутимые убытки, а снизить квартплату не может.
Ближайшая соседка, с которой мы жили душа в душу много лет, с извиняющимся видом познакомила меня с двумя молодыми женщинами: «Елена Сергеевна, я поживу с мужем и собакой на даче. А эти девочки пока тут поживут…»
Это лишь мизерная часть того, что лежит на поверхности. Снимают и сдают квартиры в Москве и Санкт-Петербурге, во всех городах, где есть крупные вузы, многие и многие тысячи людей. Лишь немногие из них заключают договора найма, еще меньше людей платят налоги. Серьезные проблемы возникают между жителями-собственниками и жителями-нанимателями в домах ТСЖ. Невидимые наймодатели, с которыми никто в доме не может связаться, — также один из весьма проблемных вопросов в этой сфере.
Размер квартплаты и налоги
С квартплатой и налогами в мире тоже наблюдается довольно пестрая картина. В большинстве стран арендный рынок действительно живет по рыночным законам. Однако, например, в Швеции размер квартплаты определяется путем длительных ежегодных переговоров между нанимателями и муниципалитетами-наймодателями. Переговоры организует Шведский союз квартиросъемщиков. Частные владельцы жилья обязаны устанавливать квартплату на том же уровне, что и в соответствующих муниципальных домах. В Дании сохраняется регулирование квартплаты, которое не разрешает домовладельцу поднимать квартплату живущим нанимателям или резко ограничивает увеличение (например, не более чем на 5—10 % в год), которое до сих пор охватывает основную часть арендного фонда страны. В других странах домовладельцы не могут поднять квартплату старым квартиросъемщикам, но это не мешает выгнать их под любым предлогом из квартиры и сдать ее новым нанимателям по любой цене.
Вопрос налогов также весьма по-разному решается в разных странах. В большинстве из них наймодатель платит налоги с прибыли от сдачи квартиры. В той же Дании налоги составляют не менее 50 %.
В Норвегии — совсем другая политика. Там очень мало доходных домов, но многие норвежцы специально строят просторные дома с отдельными входами для сдачи части дома. Там считают, что такие домовладельцы-наймодатели помогают людям получить крышу над головой, следовательно, выполняют важную для общества социальную функцию, и не только не платят налоги, но имеют существенные налоговые льготы на недвижимость. Похожая ситуация и в Исландии.
Очевидно, что в России муниципалитеты недополучают миллионы рублей налоговых поступлений, потому что практически весь рынок найма жилья находится в тени. Размер его весьма велик. Например, в студенческом Томске не менее 10 % всего жилищного фонда сдается в среднем на один год.
Количество московских квартир, сдаваемых в аренду частными лицами, достигает 300—400 тыс., считает Ольга Владиславлева, руководитель департамента аренды корпорации «Рескор»[10]. По примерным оценкам экспертов, количество сдаваемых квартир в Петербурге находится в переделах 300—350 тыс. Например, только за одну неделю с 23 по 30 апреля 2012 года в одно из агентств, занимающихся сдачей квартир, службу «Квартирный вопрос», поступило 589 заявок на аренду квартиры[11].
Что делать? Вместо заключения
Ситуация в сфере арендного жилья быстро меняется. В последние полтора-два года в рамках обсуждения проблем достойного и доступного жилья прошло несколько публичных дискуссий по вопросам социального жилья (и социального найма), доходных домов и других проблем, тесно сопряженных с проблемами нанимателей. Их активными участниками и организаторами были Общественный совет Министерства регионального развития, РТПП, «Деловая Россия», Ассоциация строителей России, Общественная палата РФ, «Справедливая Россия». В 2011 году такие обсуждения несколько раз прошли в Фонде «Институт экономики города» в рамках рассмотрения «Стратегии-2020». В Минрегионраз-вития идет работа по направлению «Развитие фонда арендного жилья в субъектах = Российской Федерации». 7 апреля 2011 года состоялось Всероссийское совеща- к ние по вопросам развития рынка арендного жилья в Российской Федерации, где обсуждали опыт Калужской, Новосибирской областей и Чувашии. Депутат Госдумы Галина Хованская внесла новый законопроект про доходные дома, в работе находится и закон о деприватизации жилья.
Одновременно нельзя забывать, что существует проблема не только собственно строительства такого арендного жилья, но и проблема его дальнейшей эксплуатации и — что не менее важно — поведения квартиросъемщиков в этих «чужих» квартирах и под «чужой» крышей. Здесь острейшим образом встанет вопрос правил проживания, особых статей в договорах найма, что, однако, не будет полной гарантией чистоты, порядка, добрососедского поведения. Увы, вопросы жилищной культуры и правил совместного проживания пока не решены даже в тех домах, где все квартиры принадлежат купившим их собственникам. Что же говорить о собственниках, получивших квартиры в собственность как подарок от государства?
Сейчас становится очевидным, что для тех, кто не в состоянии купить квартиру или дом на рынке жилья, а таковых у нас большинство, надо создавать институт арендного жилья. Государство наконец обратило внимание на сферу найма, и в этой области грядут перемены. Вопросы найма жилья, вероятно, скоро станут не менее значимыми, чем недавно были вопросы приватизации, создания ТСЖ и ипотеки.
Нам еще предстоит длинный путь воспитания, жилищного просвещения и формирования уже не только разумного, рачительного «собственника», но и знающего свои права и обязанности — правила игры — нанимателя, а также грамотного домовладельца-наймодателя. Арендное жилье, безусловно, нужно. Доходные, бесприбыльные и социальные дома должны быть построены, и этот процесс уже начался. А еще нужны жилищные суды, сильные организации защиты жилищных прав, новые законодательные инициативы, которые позволят развивать в России арендное жилье и допустят в эту сферу самых разных поставщиков нового арендного жилья.
* * *
[1] Из выступления Питера Маркузе — профессора Колумбийского университета, члена Европейской сети исследователей жилья (European Network for Housing Research) на конференции этой организации в 1991 году.
[2] Протокол расширенного заседания межведомственной рабочей группы по приоритетному национальному проекту «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» от 3 декабря 2008 г. № 21.
[3] Malpass P., Murie A. Housing policy and Practice. London: Macmillan press ltd, 1999. P. 3—6.
[4] DresserM. Housing policy in Bristol, 1919—1930. Bristol, 1984. P. 199.
[5] Chinn C. Homes for people.100 years of Council Housing in Birmingham. Birmingham, 1991. P. 45.
[6] United Nations Economic Commissionfor Europe. Country Profile on the Housing Sector of the Russian Federation, 2004 (www.unece.org/hlm/prgm/cph/countries/russia/welcome.html).
[7] Источник: Регионы России. Социально-экономические показатели, 2001—2010 гг. http://www.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat/rosstatsite/main/publishing/catalog/statisticCollections/doc_1138623506156
[8] Бюллетень «Формирование местного самоуправления в Российской Федерации» за 2009 год.
[9] Таблица составлена автором по данным бюллетеней «Формирование местного самоуправления в Российской Федерации» за 2008 и 2009 годы.